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在安省买房的过程和相关费用
April 17, 2020

在安省买房的过程和相关费用

如果您是一位购房者,尤其是首次购房,我想您一定希望在开始行动之前对在安省买房的全过程以及相关的费用有一个全面的了解吧?作为一个专业的地产经纪,我的使命之一就是为您提供专业的信息和帮助,使您在买房的过程中做到“心中有数”,“有备而来”。

首先,了解自己的供房能力和住房需求。在您开始寻找自己的理想住房之前,您必定会有相应的期望和要求。比如,对于有孩子的家庭来说,好学区大多是第一要求;您如果有个大家庭,那么4卧房、双车库的独立屋就会成为您的首选;如果您希望尽量多地享受住房的乐趣,而不喜欢太多维护房屋的工作,也许Condo或有管理费的Townhouse会更适合您。当然,没有任何事情是一成不变的,在不断的看房过程中,您也会不断修正自己在价格、户型、样式和区域等方面的要求。那么,在您弄清自己的期望以后,接下来您不禁要问:“就我现在的经济能力,我究竟可以承受多少钱的房子呢?” 为了回答这个问题,我建议您请专业人士/机构为您的基本贷款和还款能力做一个客观的评估并取得Pre-Approval。评估包括您的家庭总收入是多少?有无任何负债(Credit Card Debt, Car Loan…)?再结合近期的贷款利率推算出您大概可以贷多少款,从而推算出您可以承受多贵的房子。而Pre-Approval会将您谈下来的利率锁定90-120天。有了这样一个房价和贷款的心理定位,您在看房过程中就可以做到“有的放矢”了。在您确定了购房的基本需求以后,找到一位合适、合格的房地产经纪为您提供优质服务和咨询也是必不可少的。

第二步就可以开始看房了。那么看房都该看些什么呢?对于房子本身,要看它的空间结构是否合理、是否满足您的需要。要看内部装修,门窗,厨具等。对于独立屋,还要看前后院绿化。另外千万不要忽视地下室,要看看墙壁是否有裂缝,是否有漏水渗水问题。对于Condo,要要求参观共管的娱乐设施,是否陈旧老化,因为这将影响到未来管理费的涨幅。另外,要留心观察周围的社区环境是否整齐化一,周边的居民情况如何,还有相应的生活配套设施,以及交通状况,等等。

第三步,下OFFER。在您选中了理想的房屋以后,就到了制定购房合同(确定价格及制定其它合约条款)的时候了。下OFFER的过程也是紧张的谈判过程,买卖双方的经纪都应遵守Real Estate and Business Brokers Acts 的职业守则,为各自的客户争取最大的利益。这也是在考验经纪的谈判技巧和随机应变的能力。如果双方最终达成协议,将在合同上签字。通常,买方承诺交付定金。定金一般在一万到两万左右。

第四步,安排房屋检验。通常在合同里都会有“验房”条款来确保买方的利益,尤其是对比较老的房子,因为验房师会以专业的眼光将房屋通查一遍,也许会发现您在看房中忽视或遗漏的问题。例如,房屋是否有结构性的问题,是否存在任何隐患。验房师还会提供有关对房屋维护、保养的建议。如果在验房中发现任何让买方不能接受的问题,买方都有权解除合约,同时收回以交付的定金。

第五步,安排房屋贷款。同样,在合同里通常都会有“安排房屋贷款”条款来确保卖方的利益,因为作为卖方,你一定希望买方确保有经济能力购买你的房子。这一条款的时间期限一般是7到10天,并不太长。但是如果您已做好了第一步的准备,也就是取得了某一贷款机构的Pre-Approval并在Pre-Approval的有效期之内,您就可以相对从容地安排好房屋贷款了。

第六步,寻求专业律师完成相关法律手续。在合同签订并生效后,房屋交接工作就全部交给买卖双方的律师办理了。无论买方还是卖方都应及时寻找合适的律师代表自己处理相关事宜,并在律师的帮助指导下顺利完成房地产交接。

第七步,处理交房前的其它事务,其中包括准备买房中需要缴纳的各项费用 和首付、安排房屋保险等(具体费用见后)。

最后一步就是搬入新家了!当然,新业主需及时通知相关部门办理新户主登记过户手续,各类户主资料的更新,其它证件及各类公司帐单地址的更换。

搞清楚了买房的全过程,再让我们看看作为买方所需支付的各方面费用。相信这也是大家关心的重点之一。注意:以下数据仅供参考。

1. 土地转让税 (Land Transfer Tax)

根据房价的不同,计算公式也有所不同。如果以$300,000为例,土地转让户税(Land Transfer Tax) 会是$2,975 ($55,000X0.05% + $195,000X1% + $50,000 X 1.5%)。但省政府过后会返还$2,000。详见本专栏“安省买房土地转让税的征收和返还”。

2. 25%的房款首付

如果首付低于25%,还要交纳High Ratio Insurance。首付越低,交纳的保险越高。这一保险费通常会被加在Mortgage上面,分期偿付。

3. 律师费,大约$1000左右。

4. 房屋保险,大约$600左右。

5.  Adjustments

在房子最终Close的那一天,将有各种费用需要调整。比如, Seller已经交付的地税 (Property Tax)、水电费、Condo管理费等需要被退回。如果您的Mortgage的首次付款日和房子的Closing Day不一致,银行需要您把差额补齐,等等。

6. 如果是全新的房子,您还需交付GST(通常已包含在房价里)、Hydro Meter (约$500)、New Home Guaranty (约$600),等等。

综合以上信息和数据,希望您能对买房的过程和相关费用有了一个大致的了解。
房产经纪 林子安 收存整理
519-709-3699
www.johnlin.ca

匿名
September 05, 2020
LeoInsurance
November 03, 2020
我们都明白通胀令百物腾贵,保费自然因而上升,但其实还有其他几项主要因素,当中有些你可以主动控制,从而减轻增幅的。


城市基建老化
城市基建老化令家居事故有所增加,渠道淤塞而引致室内污水倒灌最为常见。在雪暴等恶劣天气期间,经常会出现电子故障、道路和水道设施受损,令保险赔偿增多,最终导致保费上调。在大多伦多地区,七号公路以南的地区比较老化,而且人口较密,所以近年保费增幅亦较大。


物业老化
随着建筑物楼龄上升,维修及重置成本亦同步增加,令保费上升。屋顶及水电设施需要定期更换,更新后能减轻风险,有利节省保费。相对而言,较新的楼房有更安全的结构和材料,保费会较楼龄高的建筑便宜。


楼市畅旺
因为楼市火热,到处都有新楼盘动工,彼此争夺材料和人力资源,因而令建筑费及其他与维修和重置相关的费用上升,最终亦导致保费增加。


地区因素
个别地区或会因为水浸或盗窃个案增多,而令同区保费整体上升。以多伦多Trinity Bellwoods旧区为例,近年因为恶劣天气而引致的索偿有显著增幅,不少业主需要加强防洪设施方能减轻保费增幅。不过,有个别地区则会因为整体风险减少,而令保费减轻。


气候变化
虽然个别社区有不同的风险程度,但绝大部人都逃不过全球气候变化的影响。这个全球性现象令加拿大近年的极端天气及天灾增加,因风暴、山火、雹灾造成的破坏大幅增多。以2018年为例,保险业界共付出19亿元因天灾而起的赔偿,与十年前平均每年4亿元相距甚大,因此令保费大增。大多伦多地区亦难逃影响,以2018年8月的一场大风暴为例,因水浸、塌树等破坏就导致8千万元赔偿,单单因水浸而起的清理和各式维修重置费用就令不少人损失惨重。


如何减轻保费增幅?

• 增加保险自付额至2500元甚至5000元。

• 安装火警或防盗装置。

• 安装渗漏警报系统,个别市政府有相关的安装资助计划。

• 向同一间保险公司投保汽车及家居保险。

• 向保险顾问查询其他折扣优惠,个别保险公司会按信贷纪录、年纪及团体资格提供特别优惠。

• 尽量避免作小额索偿,因为索偿纪录会影响保费增减。

• 委托保险顾问为你寻找不同保险公司报价,令自己有更多选择

***国语,粤语和英文保险服务***
电话 Leo Zeng 6472006886
微信: Leo_Insurance
匿名
November 14, 2020
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匿名
November 15, 2020
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